L’accesso alla casa è tornato al centro dell’agenda pubblica nazionale ed europea per le sue implicazioni sociali ed economiche. Se da un lato l’Italia, storicamente ai vertici delle classifiche sulla diffusione della proprietà dell’abitazione, vede gli indicatori medi di disagio abitativo relativamente contenuti, dall’altro emergono forti criticità in segmenti specifici della popolazione e, in particolare, nel mercato degli affitti. Si rileva un crescente problema di accessibilità all’abitazione, soprattutto nei grandi poli urbani e nei territori più dinamici sotto il profilo economico, dove per l’aumento dei canoni e la limitata disponibilità di alloggi accessibili è più difficile soddisfare il fabbisogno abitativo. Il nodo principale riguarda la cosiddetta “fascia grigia”, costituita da famiglie che non hanno i requisiti per accedere all’edilizia residenziale pubblica ma che, allo stesso tempo, incontrano difficoltà nel sostenere i costi del mercato privato: in questa fascia si trovano soprattutto giovani, lavoratori mobili, famiglie monogenitoriali e persone sole.
Il problema non è riconducibile tanto alla crescita delle locazioni brevi – certamente molto diffuse, ma soprattutto nelle località turistiche – quanto a un più generale disallineamento tra localizzazione della domanda e disponibilità dell’offerta: se la prima tende a concentrarsi in territori che offrono più opportunità lavorative e formative e maggiori servizi, una quota rilevante del patrimonio abitativo inutilizzato si trova in aree meno popolate e con un tessuto economico più debole. Le difficoltà di accesso all’abitazione incidono direttamente anche sulla mobilità delle persone, sull’autonomia delle nuove generazioni e sulla capacità dei territori di attrarre e trattenere forza lavoro. Anche per questo, alcuni comparti a più alto fabbisogno occupazionale – come sanità, turismo, ristorazione, trasporti e logistica – e diverse filiere manifatturiere si trovano di fronte a un crescente mismatch tra domanda e offerta di lavoro.
La questione abitativa deve quindi essere affrontata all’interno di una strategia complessiva di sviluppo. È un principio che richiama l’esperienza della ricostruzione italiana nel secondo dopoguerra, quando la ripartenza delle fabbriche e la tutela dell’occupazione furono considerate prioritarie, senza tuttavia rinviare la risposta al fabbisogno abitativo. Lavoro e casa dovevano procedere insieme, perché la ricostruzione economica non poteva prescindere dalla tenuta sociale. Una lezione ancora attuale: la coesione si misura concretamente nella possibilità per le persone di accedere, attraverso il proprio lavoro, ai beni fondamentali, a partire da casa, salute, formazione e cultura. Quando questa possibilità viene meno, si producono nuove forme di esclusione e si indeboliscono le prospettive di crescita.
La centralità del tema si riflette in una rinnovata attenzione riservata alla questione abitativa nelle strategie di policy, come il “Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili” e il “Piano Casa italiano”: in entrambi i casi, il tema dell’abitare non viene più considerato esclusivamente come una misura di welfare, ma come una leva strategica per sostenere coesione sociale, mobilità del lavoro e sviluppo economico.
La realizzazione di queste strategie richiede un ripensamento degli strumenti finanziari e dei modelli di intervento. L’esperienza del sistema integrato dei fondi per l’housing sociale, sviluppata anche grazie al contributo di fondazioni bancarie, istituzioni finanziarie nazionali e internazionali ed enti locali, ha dimostrato le potenzialità della collaborazione tra capitale pubblico e privato. Il contesto economico, tuttavia, è profondamente cambiato: è aumentato il costo delle aree, dei materiali e delle costruzioni, mentre resta limitata la disponibilità di capitale di rischio paziente. Negli ultimi cinque anni, in particolare, i costi di costruzione sono cresciuti di circa il 50%, a fronte di una dinamica salariale molto più contenuta.
Diventa quindi indispensabile combinare in modo nuovo capitale, debito e sostegno pubblico. In questo quadro, il sistema bancario può assumere un ruolo più rilevante, a condizione che vengano predisposti strumenti di garanzia pubblica capaci di ridurre il rischio dei finanziamenti. Un’altra possibilità consiste nell’aggregare iniziative immobiliari di dimensioni limitate, raggiungendo volumi finanziari sufficienti per migliorare il merito creditizio e accedere a condizioni di finanziamento più favorevoli. Anche i soggetti attuatori devono essere ripensati. Accanto ai tradizionali fondi immobiliari, che richiedono ingenti dotazioni di capitale proprio e comportano costi di gestione elevati, possono trovare spazio operatori pubblici, privati non profit e realtà limited profit. In diversi Paesi europei, l’housing accessibile è gestito da organizzazioni che coniugano efficienza economica e finalità mutualistiche e sociali. La partnership pubblico-privato può dunque diventare un modello strutturale, nel quale ciascun soggetto contribuisce con risorse, competenze e strumenti coerenti con le proprie capacità.
La sfida è trasformare l’emergenza abitativa in un’occasione di innovazione delle politiche pubbliche e dei modelli di investimento. Servono risorse, strumenti finanziari adeguati, regole realistiche, tempi certi e una pianificazione capace di integrare casa, lavoro, mobilità e servizi. Garantire l’accesso all’abitazione significa rafforzare la capacità delle imprese di attrarre competenze, rendere i territori più competitivi e offrire alle persone condizioni concrete per costruire il proprio futuro. È in questo equilibrio tra libertà economica, innovazione e solidarietà che si misura la capacità di coniugare sviluppo e coesione.